Investissement locatif :
les 7 erreurs à éviter
Comment bien préparer son état des lieux ?
Nos conseils d'agents immobiliers.
L’état des lieux est parfois considéré comme une simple formalité administrative. Pourtant, ce document joue un rôle essentiel tout au long d’une location.
Un état des lieux réalisé trop rapidement, incomplet ou imprécis peut entraîner des désaccords entre le propriétaire et le locataire. À l’inverse, un document détaillé et établi dans de bonnes conditions protège aussi bien les deux parties.
Alors, comment bien préparer un état des lieux d’entrée ou de sortie ? Quels éléments faut-il vérifier et quelles erreurs éviter ? Voici les bonnes pratiques à connaître.
Qu'est-ce qu'un état des lieux ?
L’état des lieux est un document qui décrit l’état d’un logement loué ainsi que celui de ses équipements. Il est généralement réalisé à deux moments clés : au moment de l’entrée du locataire dans un logement, et au moment de sa sortie.
L’objectif est de pouvoir comparer précisément l’état du logement au début et à la fin de la location.
L’état des lieux doit être réalisé en présence du locataire et du propriétaire ou de son représentant, par exemple une agence immobilière. Il doit être daté, signé par les différentes parties et remis à chacune d’elles.
Pourquoi l'état des lieux est si important ?
L’état des lieux protège le locataire lors de son entrée
Tout d’abord, l’état des lieux d’entrée permet au locataire de signaler toutes les imperfections déjà présentes dans le logement (rayures sur le sol, traces sur les murs, équipement abîmé, fuite ou joint détérioré, etc.). Ces défauts ne pourront ainsi pas lui être reprochés lors de son départ.
Une simple mention comme « logement en bon état » est rarement suffisante. Plus les descriptions sont précises, plus le document sera utile en cas de désaccord.
L’état des lieux protège le propriétaire en cas de dégradation
Mais aussi, l’état des lieux permet de démontrer qu’un logement et ses équipements ont été remis au locataire dans un état déterminé. Lors du départ, la comparaison entre les deux documents permet d’identifier les éventuelles dégradations survenues pendant la location et de déterminer si certaines réparations doivent être prises en charge par le locataire.
L’état des lieux permet de distinguer :
- les dégradations imputables au locataire
- les réparations relevant du propriétaire
- l’usure normale du logement liée au temps, appelée vétusté
Le lien entre état des lieux et dépôt de garantie
L’état des lieux de sortie a une incidence directe sur la restitution du dépôt de garantie. Lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, le dépôt de garantie doit en principe être restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés. Si des différences sont constatées, ce délai peut être porté à deux mois. Les sommes retenues doivent être justifiées, notamment par des devis ou des factures.
Quels sont les risques d'un état des lieux incomplet (ou trop rapide) ?
Pour le locataire :
Un défaut non mentionné à l’entrée pourra être considéré comme étant apparu pendant la location. Le locataire risque alors de devoir supporter le coût d’une remise en état qu’il n’aurait pourtant pas dû prendre en charge.
Pour le propriétaire :
Un état des lieux d’entrée trop vague ne permet pas toujours de démontrer qu’un équipement était intact ou fonctionnel avant l’arrivée du locataire.
Sans état des lieux de sortie, le propriétaire peut également rencontrer des difficultés pour prouver que certaines dégradations sont survenues pendant l’occupation du logement.
Pour les deux parties :
Les désaccords portent fréquemment sur :
- la propreté du logement
- les peintures et revêtements muraux
- les trous dans les murs
- les joints de la cuisine ou de la salle de bains
- l’état des sols
- les appareils électroménagers
- les clés ou badges manquants
- la différence entre dégradation et vétusté
Un état des lieux détaillé constitue donc le meilleur point de référence pour éviter les interprétations contradictoires.
Comment bien préparer son état des lieux d'entrée ?
Prévoir suffisamment de temps
Il faut pouvoir vérifier chaque pièce méthodiquement (murs, plafonds, sols et plinthes, portes, poignées, fenêtres et volets, prises, interrupteurs, radiateurs, placards, interphone, robinets, chasse d’eau, électroménager si présent, éclairage, …).
Ne vous contentez pas de termes généraux comme « correct », « moyen » ou « bon état ». Préférez des descriptions factuelles : « deux rayures de 10 cm sur le parquet », « peinture écaillée à droite de la fenêtre » ou « poignée de porte desserrée ». Notez bien également si c’est propre ou sale, en fonction des éléments.
Relever les compteurs
Lors de l’état des lieux, notez les index des compteurs individuels disponibles (eau, électricité, gaz). Prenez également en photo les relevés afin de conserver une preuve lisible.
Clés et badges d’accès
Le document doit préciser la nature et le nombre des éléments remis : clés du logement, badge d’entrée, clé de boîte aux lettres, télécommande de garage, etc. Cette vérification évite les contestations au moment du départ.
Prendre des photos
Les photos ne remplacent pas les descriptions écrites, mais elles constituent un complément précieux. Elles doivent être nettes, suffisamment rapprochées et permettre de localiser facilement le défaut photographié.
Relire avant de signer
Ne signez jamais un état des lieux sans l’avoir relu. Vérifiez que toutes les remarques formulées pendant la visite apparaissent bien sur le document. Chaque partie doit ensuite recevoir un exemplaire de l’état des lieux, sur papier ou par voie dématérialisée.
Peut-on modifier l’état des lieux après l’installation ?
Après son entrée dans le logement, le locataire peut découvrir un défaut qui n’était pas visible ou qui n’a pas été relevé le jour de la remise des clés. Il peut demander à compléter l’état des lieux d’entrée dans les dix jours suivant sa réalisation. Concernant les équipements de chauffage, cette demande peut être effectuée pendant le premier mois de la période de chauffe.
La demande doit idéalement être adressée par écrit au propriétaire ou à l’agence immobilière, en joignant des photographies et une description précise du problème.
Comment préparer un état des lieux de sortie ?
Comparer avec l’état des lieux d’entrée
Commencez par reprendre le document établi lors de votre arrivée. Vérifiez chaque remarque et identifiez les différences éventuelles. Cette comparaison permet de savoir quelles petites réparations ou opérations d’entretien doivent être réalisées.
Effectuer les réparations locatives courantes
Selon l’état du logement, il peut être nécessaire de :
- reboucher proprement certains trous
- remplacer une ampoule
- resserrer une poignée
- remplacer un joint détérioré
- nettoyer les bouches d’aération
- détartrer les robinets
- entretenir les équipements mis à disposition
- remplacer un élément cassé par négligence
Les réparations locatives correspondent principalement à l’entretien courant et aux petites réparations liées à l’utilisation normale du logement. En revanche, le locataire n’a pas à remettre à neuf un logement simplement marqué par le temps.
Nettoyer soigneusement le logement
La propreté constitue l’un des principaux motifs de désaccord lors d’un état des lieux de sortie.
Pensez à nettoyer les sols, les plinthes, les murs lorsque cela est possible, les vitres, les volets, les VMC, les placards, les sanitaires, les joints, la hotte, le four et les plaques, le réfrigérateur, les radiateurs, les interrupteurs et prises, mais aussi à faire l’entretien des extérieurs et du jardin, des caves, garages et dépendances, …
Le logement doit être vide, y compris les placards, le réfrigérateur, la cave et les éventuels espaces extérieurs.
Rassembler les clés et les documents
Avant le rendez-vous, préparez toutes les clés et badges, les factures d’entretien obligatoires ainsi que votre nouvelle adresse pour la restitution du dépôt de garantie.
Votre agence immobilière avec elle : l’état des lieux d’entrée et le relevé de compteur initial.
Vétusté ou dégradation : comment faire la différence ?
Toutes les différences constatées entre l’entrée et la sortie ne peuvent pas automatiquement être facturées au locataire. La vétusté correspond à l’usure normale provoquée par le temps et l’utilisation habituelle du logement. Il peut s’agir, par exemple, d’une peinture qui a perdu de son éclat après plusieurs années ou d’un revêtement progressivement usé.
Une dégradation résulte davantage d’un défaut d’entretien, d’une négligence ou d’un usage anormal : porte cassée, moquette brûlée, vitre brisée, équipement détérioré, importantes traces ou trous non rebouchés, défaut d’entretien ayant provoqué des dommages.
Les erreurs à éviter lors d'un état des lieux
- réaliser le rendez-vous dans la précipitation
- accepter des descriptions trop générales
- oublier de tester les équipements
- négliger les annexes du logement
- prendre uniquement des photos sans compléter le document écrit
- signer sans relire
- oublier de signaler rapidement un défaut découvert après l’entrée
- confondre usure normale et dégradation
- jeter les justificatifs liés aux réparations ou à l’entretien
Pourquoi faire appel à une agence immobilière ?
- d’un document structuré et détaillé
- d’une description méthodique de chaque pièce
- d’un regard professionnel et objectif
- d’une meilleure distinction entre vétusté, entretien et dégradation
- d’un accompagnement en cas de question ou de désaccord
- d’une conservation organisée des documents et photographies
L’intervention d’un professionnel sécurise ainsi la relation entre le propriétaire et le locataire, depuis la remise des clés jusqu’à la fin du bail.
L'état des lieux : quelques minutes d'attention pour beaucoup de sérénité
Bien préparer un état des lieux, c’est avant tout prendre le temps de regarder, de tester, de décrire et de photographier.
Pour le locataire, cette étape permet de ne pas être tenu responsable de défauts déjà présents et de faciliter la récupération de son dépôt de garantie. Pour le propriétaire, elle permet de suivre l’état du logement et de justifier, lorsque cela est nécessaire, les travaux liés à de véritables dégradations.
Un état des lieux précis ne doit donc pas être perçu comme une marque de méfiance. Il constitue au contraire une base claire, objective et rassurante pour commencer ou terminer une location dans de bonnes conditions.
Questions fréquentes sur l'état des lieux
FAQ : bien préparer son état des lieux
Combien de temps faut-il prévoir pour un état des lieux ?
La durée dépend de la superficie du logement, du nombre de pièces et des équipements présents. Il faut généralement prévoir entre 30 minutes et plus d’une heure. L’essentiel est de ne pas précipiter les vérifications.
Peut-on prendre des photos pendant un état des lieux ?
Oui. Les photographies sont vivement recommandées pour compléter les descriptions écrites. Elles doivent idéalement être datées, clairement identifiables et annexées au document accepté par les parties.
Faut-il nettoyer avant l’état des lieux de sortie ?
Oui. Le logement doit être rendu vide et correctement entretenu. Un nettoyage insuffisant peut entraîner une retenue sur le dépôt de garantie lorsque les frais engagés sont justifiés.
Le locataire doit-il repeindre avant de partir ?
Pas systématiquement. Une peinture légèrement ternie par le temps relève généralement de la vétusté. En revanche, des murs particulièrement tachés, dégradés ou recouverts de couleurs difficiles à remettre en état peuvent engager la responsabilité du locataire selon les circonstances.
Peut-on refuser de signer un état des lieux ?
Une personne peut refuser de signer si elle conteste le contenu du document. Il est toutefois préférable d’inscrire précisément les réserves ou points de désaccord. En l’absence d’accord amiable, un commissaire de justice peut établir le constat.
Qui paie l’état des lieux ?
Un état des lieux réalisé directement et à l’amiable entre le propriétaire et le locataire est gratuit. Lorsqu’un professionnel intervient pour l’état des lieux d’entrée, une partie des frais peut être facturée au locataire dans les limites prévues par la réglementation. Aucun frais ne peut lui être facturé pour un état des lieux de sortie amiable réalisé par une agence immobilière.
Vous avez encore des questions ?
Nos conseillers sont à votre disposition pour vous écouter et vous accompagner !
Les Agences Duret, des agences immobilières pour tous vos projets : achat de maison, achat d'appartement, vente, estimation immobilière, location, gestion locative et même viager.
Grâce au Groupe Duret, groupe immobilier reconnu en Vendée, Loire-Atlantique et Maine-et-Loire depuis 1993, les agences immobilières Duret rayonnent et propose des services de proximité pour leurs clients.
A l'image des valeurs du Groupe, nos agences sont animées par des équipes disponibles et de confiance, qui restent à l'écoute de leurs clients afin de leur apporter un accompagnement sur-mesure, quel que soit leur projet.
Pour l'achat ou la vente de votre maison, vous êtes sûr d'être au bon endroit. Nos conseillers experts sont formés afin de vous aider à vendre votre bien rapidement, dans de bonnes conditions et au bon prix grâce à de nombreux outils et moyens de communication.
Profitez de notre connaissance du marché immobilier local, près de Clisson, Vallet, Montaigu-Vendée, La Roche-sur-Yon, Challans, Saint-Gilles-Croix-de-Vie pour vendre votre appartement en toute sérénité, sans contraintes.