ACHETER OU VENDRE EN
VIAGER
TOUT SAVOIR ET MIEUX COMPRENDRE POUR FAIRE SON CHOIX
A qui s’adresse le viager ? Le viager s’adresse aux personnes âgées (sans limite d’âge) qui souhaitent bénéficier d’un complément de revenus ou de retraite, afin de subvenir à leurs besoins. C’est une solution intéressante et avantageuse qui permet de maintenir ou retrouver un niveau de vie confortable. La vente en viager peut aussi permettre d’aider ses descendants, dans leurs différents projets de vie ou tout simplement de financer sa propre installation au sein d’une résidence spécialisée.
Il existe deux types de viager :
- le viager occupé : le vendeur cède son bien à l’acquéreur mais conserve son droit d’usage et d’habitation. Il peut donc l’occuper jusqu’à son décès. C’est à partir de ce moment que l’acquéreur pourra l’occuper.
- le viager libre : le vendeur cède son bien à l’acquéreur, qui peut l’occuper dès la signature de l’acte de vente sans avoir à attendre le décès du vendeur.
Le viager libre
C’est un viager sans occupant. Bien souvent, le vendeur souhaite vendre en viager libre une résidence secondaire, un locatif ou bien son habitation principale, dès lors qu’il aura besoin d’argent pour financer par exemple une résidence séniors. Cette vente présente de nombreux avantages pour eux, notamment fiscaux, qu’ils ne retrouveraient pas dans le cadre d’une vente classique. Pour l’acquéreur, le viager libre c’est une solution attractive afin de devenir propriétaire et/ou réaliser un investissement.
DU CÔTÉ DE L’ACQUÉREUR
Dans le cadre d’un viager libre, l’acquéreur doit verser intégralement un bouquet (non obligatoire) lors de la signature d’un contrat de vente, mais aussi et surtout s’engager à verser une rente régulière au vendeur (tous les mois, trimestres ou ans) comme défini dans le contrat.
A noter pour l’acquéreur : le prix de vente d’un bien en viager libre est plus important qu’en viager occupé. De ce fait, la rente sera alors plus élevée car aucune décote d’occupation ne peut être appliquée.
Lors d’une transaction en viager libre, l’acquéreur dispose alors entièrement du bien dès la signature de l’acte de vente chez le notaire. Il peut donc emménager et occuper le bien au titre de résidence principale. Il peut aussi, s’il le souhaite, choisir de le mettre en location. En tant que propriétaire, c’est donc dorénavant lui qui devient redevable de tous les travaux, les charges, les frais d’entretien du bien ou encore les taxes.
L’achat en viager libre est donc un moyen intéressant pour acquérir un bien à moindre coût car même si on n’applique pas de décote d’occupation (contrairement au viager occupé), le prix du bien reste intéressant face au marché classique. Mais surtout, c’est un achat qui se fait sans crédit bancaire que ce soit pour le bouquet ou la rente. Il faut donc bien étudier sa capacité de financement en amont. C’est une typologie d’achat qui s’adresse particulièrement à l’accédant à la propriété n’ayant pas le profil « idéal » pour emprunter en raison par exemple d’une ancienne maladie ou d’une situation professionnelle atypique (travailleurs saisonniers, freelances, indépendants…). Grâce au viager libre, l’acheteur pourra étaler sa charge financière sur la durée de vie de son crédirentier (vendeur) et d’éviter des frais liés aux prêts bancaires.
Les avantages pour l’acquéreur
- Occuper ou louer le bien immédiatement
- Sans crédit immobilier
- Bâtir son patrimoine progressivement
- Préparer sa retraite grâce à un placement sécurisé
DU CÔTÉ DU (DES) VENDEURS
Vendre en viager libre c’est la garantie pour le vendeur de percevoir des revenus complémentaires (la rente) qui l’aideront à vivre sereinement dans son nouvel hébergement. Pour rappel : dans le cadre d’un viager libre, le vendeur doit quitter son logement après la signature de la vente. La rente pourra être revalorisée chaque année et le vendeur est libéré de toutes les charges concernées par le bien vendu : plus de taxe foncière et d’habitation, ni de travaux à payer. Fiscalement c’est aussi très avantageux car le bouquet peut être entièrement ou en partie exonéré d’impôts, mais aussi, la rente bénéficie d’un abattement qui dépend de l’âge du vendeur (+ d'infos sur le calcul ici). Ainsi, grâce au viager libre, le vendeur protège également sa famille puisque l’intégralité de la rente doit être versée au titre du contrat donc notamment à son conjoint survivant, s’il devait lui arriver quelque chose.
Les avantages pour le (les) vendeur(s)
- Profiter d’un bouquet immédiat et d’une rente à vie (complément de retraite)
- Fiscalité avantageuse
- Préparer sa succession sereinement
- Plus de gestion, de charges, ni de taxes sur le bien
- Réaliser un nouvel achat ou financer sereinement un hébergement
Le viager occupé
Dans le cadre d’une vente en viager occupé, le vendeur reste vivre chez lui, même après la signature de l’acte chez le notaire. Cette solution lui permet donc de rester chez lui, de profiter de son bien tout en bénéficiant d’un complément de revenus intéressant. En contrepartie, le bien subit une décote d’occupation car le vendeur applique son DUH (Droit d’Usage et d’Habitation) et l’acquéreur ne peut donc pas profiter du bien qu’il achète. La rente versée sera donc moins importante dans le cadre d’une vente en viager occupé que dans le cadre d’une vente en viager libre.
DU CÔTÉ DE L’ACQUÉREUR
La vente en viager occupé est très avantageuse pour l’acquéreur car puisque le bien reste occupé, il a le droit d’obtenir une décote en raison de l’application du DUH (Droit d’Usage et d’Habitation) exercée par le vendeur. Cette décote est d’environ 30% par rapport à une vente classique. Fiscalement, l’acquéreur ne déclare que la valeur nue-propriété du bien et non sa pleine propriété. Toutefois, en tant qu’acquéreur, même s’il n’occupe pas le bien, il doit régler la taxe foncière (sauf la taxe liée aux ordures ménagères, toujours à la charge de l’occupant ou encore les assurances ou les honoraires de syndic par exemple).
L’achat en viager occupé peut aussi être une bonne idée d’investissement immobilier ! Entre décote sur le prix de vente, paiement échelonné, avantage fiscal, absence de loyers impayés … le viager occupé présente de nombreux avantages qu’il est intéressant d’étudier avec votre conseiller.
Les avantages pour l’acquéreur
- Se constituer un patrimoine sans fiscalité
- Profiter d’une décote sur la valeur du bien
- Pas de crédit immobilier
- Préparer sa retraite grâce à un placement sécurisé
DU CÔTÉ DU (DES) VENDEUR(S)
Le viager occupé permet au vendeur de rester vivre chez lui tout en augmentant ses revenus (sa retraite) grâce à la rente viagère. Cela leur permet bien souvent de rester indépendant car on le sait, aujourd’hui beaucoup de personnes âgées souhaite éviter ou tout du moins repousser, leur entrée en EHPAD ou maison de retraite. C’est notamment grâce à ces revenus complémentaires que le vendeur peut réaliser quelques travaux d’adaptation chez lui ou même des travaux de rénovation énergétique afin de gagner en confort. Il peut aussi s’offrir des services et soins à domicile.
Mais aussi, et c’est tristement de plus en plus vrai, même si l’autonomie du vendeur est parfaite, parfois la pension de retraite est trop faible pour vivre confortablement. Une augmentation des revenus leur permet tout simplement de palier aux dépenses qui augmentent au fil des années. C’est un peu un « bouclier contre l’inflation ».
Enfin, c’est aussi une sécurité pour son entourage, notamment son conjoint car la rente est réversible à 100% au conjoint survivant. Mais aussi, le choix du viager occupé peut aussi être motivé par la volonté des vendeurs d’apporter un coup de pouce à leurs enfants et petits-enfants car cela génère dès aujourd’hui des revenus complémentaires qui peuvent accélérer la transmission du patrimoine de son vivant tout en bénéficiant des avantages d’exonération des frais de succession. Pour information, la donation de son vivant permet de donner jusqu’à 100 000€ par parent et par enfant tous les 15 ans, totalement exonérés de droit de donation.
Les avantages pour l’acquéreur
- Un revenu complémentaire
- Continuer à vivre dans son logement
- Pouvoir réaliser les aménagements souhaités pour vivre confortablement
- Préparer ou anticiper sa succession
LES TERMES À CONNAÎTRE
lorsqu'on parle de viager
Le débirentier
c’est l’acquéreur du bien vendu en viager. Il se nomme ainsi car en réalité, il est débiteur de la rente viagère versée pour le (ou les) vendeur(s).
Le crédirentier
c’est le vendeur du bien vendu en viager. Il se somme ainsi car en réalité, il est créditeur de la rente viagère versée par l’acquéreur.
La DUH (Droit d’Usage et d’Habitation)
c’est le vendeur qui bénéficie (ou non) de ce droit dans le cadre d’une vente en viager. Il lui permet de rester dans le logement qu’il vend jusqu’à la fin de sa vie. La jouissance de ce droit entraîne une décote sur la valeur du bien, un avantage pour l’acquéreur.
La rente viagère
c’est la somme d’argent versée au vendeur jusqu’à son décès. En générale elle est mensualisée mais elle peut être versées une fois par an ou par trimestre. Le montant dépend de statistiques données par les assurances, qui prennent notamment en compte l’âge du vendeur.
Le bouquet
il s’agit de la somme payée comptant par l’acheteur et versée au vendeur lors de la vente du bien.
FAQ
> Viager : qui paie les travaux ?
Dans le cadre d’un viager libre, puisque l’acquéreur peut occuper immédiatement le bien, c’est donc lui qui doit s’acquitter de l’ensemble des charges (travaux, entretien, impôts locaux, frais de consommation individuelle, charges de copropriété, …). S’il met son bien en location, il devra donc aussi intégrer les charges locatives.
Dans le cadre d’un viager occupé, puisque le vendeur conserve son Droit d’Usage et d’Habitation (DUH), il doit donc assumer la taxe d’habitation ainsi que les charges courantes comme l’eau, l’électricité, le gaz, les ordures ménagères. Il devra aussi prendre à sa charge les frais d’entretien du bien et les petites réparations ainsi que le ravalement de façade afin de maintenir l’état du bien. L’acquéreur quant à lui, s’acquittera de la taxe foncière et des gros travaux (réfection des murs, toiture, menuiseries, sanitaires, chaudière, chauffage, …).
> Comment calculer la valeur de mon bien dans le cadre d’une vente en viager occupé ?
Le droit d’usage et d’habitation (DUH) étant conservé par le vendeur, l’acquéreur bénéficie alors d’une décote sur la valeur du bien. Cet abattement est propre au viager occupé. Il est important de se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier, habitué aux ventes en viager sur votre secteur, afin d’estimer au plus juste la valeur de votre bien, ainsi que vous aider dans la détermination du bouquet de la rente viagère, compte tenu de votre projet et de vos objectifs.
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