Acheter ou vendre un bien déjà loué : comment ça se passe ?
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Acheter ou vendre un bien déjà loué : comment ça se passe ?
Dans le paysage des opérations immobilières, il en existe une bien particulière : l’achat ou la vente d’un logement déjà loué. Parce qu’il est occupé, le bien subit automatiquement une décote entre 10 et 15 %, ce qui est vite perçu comme une opportunité. Mais attention, les droits du locataire sont vendus avec ! Que vous soyez acheteurs ou vendeurs, il est primordial de maîtriser le cadre légal afin de mener à bien cette transaction et éviter toute mauvaise surprise.
Cependant, pensez impérativement à prendre connaissance du cadre juridique qui accompagne ce type d’achat. Par exemple, si le loyer actuel est en-deçà de la moyenne marché, vous ne pourrez l’augmenter que si le bail conclu avec l’ancien propriétaire comprend une clause « révision ». Dans le cas contraire, il sera tacitement reconduit (tous les ans pour un logement loué meublé, tous les 3 ans pour un logement loué vide*).
Il est donc essentiel pour l’acquéreur de contrôler, avant l’achat, les conditions du bail et d’en jauger la qualité. Cet examen passe par 3 incontournables :
- le prix du loyer par rapport au marché
- l’existence ou non d’une clause de révision du loyer
- la possibilité de faire jouer la caution solidaire en cas d’impayé
Enfin, vous devez connaître la situation du locataire en place avant de vous l’approprier. Quel est son historique en tant que locataire ? Règle-t-il toujours ses loyers dans les temps ? (demandez un extrait de comptes)
Attention ! Si votre seul recours contre les loyers impayés réside dans une assurance, notez que cette dernière ne se transmet pas de vendeur à acheteur. Le dernier contrat en date doit en effet être résilié tandis que, de votre côté, vous souscrivez à un nouveau.
Vous souhaitez habiter dans votre nouvelle acquisition immobilière mais elle est déjà louée à un tiers ? Il vous faut donc donner congé au locataire en résiliant son bail. Cette procédure requiert le respect d’un délai de préavis et un protocole strict.
Le délai :
Notez d’ores et déjà que, une fois le bien acheté, vous devrez attendre pour vous y installer. Il existe des délais légaux qui dépendent du bail en cours. C’est pourquoi nous vous invitons à vous rapprocher de votre agence immobilière afin d’étudier le dossier et connaître le délai qui s’applique dans votre cas.
Le protocole :
Il existe 3 choix de résiliation possible* : lettre en recommandé avec accusé de réception, notification d’huissier ou remise en mains propres. En dehors de ces méthodes, le bail sera reconduit. Les justificatifs obtenus sont des preuves irréfutables en cas de litige.
Tout propriétaire a le droit de vendre un bien, même si ce dernier est loué. Si vous êtes concernés, 2 options s’offrent à vous.
1. Vous souhaitez vendre rapidement ?
Vous pouvez vendre le bien occupé, l’acheteur reprendra le bail en cours. N’oubliez pas alors que, dans pareille situation, le locataire peut disposer d’un droit de préemption sur le bien, mais cela n’est pas systématique. Si vous donnez congé au locataire (minimum 6 mois avant la date d’échéance du bail de location pour les logements vides et 3 mois pour les logements meublés) pour vendre le logement, il sera alors informé en premier de la vente et du prix de celui-ci. Il aura alors 2 mois pour y réfléchir. Mais, si vous ne donnez pas congé au locataire, il n’est pas nécessairement informé et dans ce cas, il ne bénéficie pas de son droit de préemption sur le bien.
2. Vous souhaitez vendre au meilleur prix ?
Vous vendrez votre bien sans décote si vous avez d’abord donné congé au locataire. Une fois libéré, le logement gagne en valeur. Néanmoins, attention aux fluctuations du marché. Une vente repoussée reste un pari risqué.
Droit du propriétaire
- Il peut vendre son bien occupé par un locataire sans attendre la fin du bail
- Il n’est pas obligé de prévenir son locataire (bien que cela soit conseillé)
- En cas de dégradations constatées, il peut conserver une partie du dépôt de garantie, à hauteur des travaux à prévoir
- Il est protégé par un protocole légal et un délai de préavis avant la fin du bail* dans le cas où le propriétaire veut lui donner congé
- Dans bien des cas, le locataire est prioritaire pour acheter le bien en location
Le bail (ou contrat de location) est une convention qui recense les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. Il constitue une protection de part et d’autre et permet d’éviter nombre de litiges.
Les règles du bail diffèrent selon le type de location (logement loué vide ou meublé) et selon la destination du bien (logement principal, lieu de travail…)
Durée :
- 3 ans si le bien est loué vide (sans mobilier)
- 1 an s’il est loué meublé
Résiliation de bail :
La demande de résiliation doit être transmise au locataire au minimum 6 mois avant la fin de son bail pour un logement loué vide, ou 3 mois pour un logement loué meublé.
3 méthodes de résiliation :
- envoyer la lettre de résiliation en recommandé avec accusé de réception
- requérir les services d’un huissier pour notifier l’acte
- remettre la résiliation en mains propres contre un reçu de réception daté et signé par tous les signataires du bail
Situations permettant une résiliation en cours de bail :
- Loyers impayés ou paiements régulièrement en retard
- Sous-location du logement sans autorisation du bailleur
- Nuisance répétée à la copropriété
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